Covid-19 Pandemi Sürecinde Türkiye’de Konut Piyasasının Analizi

Creative Commons License

Badurlar İ.

MESLEKİ EĞİTİMDE VE EKONOMİDE GÜNCEL YAKLAŞIMLAR, Şengel Salim, Editör, Detay Yayıncılık, Ankara, ss.107-119, 2022

  • Yayın Türü: Kitapta Bölüm / Mesleki Kitap
  • Basım Tarihi: 2022
  • Yayınevi: Detay Yayıncılık
  • Basıldığı Şehir: Ankara
  • Sayfa Sayıları: ss.107-119
  • Editörler: Şengel Salim, Editör
  • Anadolu Üniversitesi Adresli: Evet

Özet

2019 yılının Kasım ayında Çin'in Vuhan bölgesinde ortaya çıkan Covid-19 (Koronavirüs) hastalığı, hızlı bir şekilde Çin’in diğer bölgelerine ve dünyadaki diğer ülkelere yayılmıştır. Covid-19 pandemisinin patlak vermesi, dünyanın sosyal ve ekonomik dokusunun benzeri görülmemiş bir şekilde bozulmasına yol açmıştır. Salgın nedeniyle işsizlik oranlarının artmasına ve GSYİH'lerin düşmesine rağmen hem dünya genelinde hem de Türkiye’de salgın sürecinde konut piyasaları genel olarak yükseliş eğilimini sürdürmüş, konut fiyatları da yükselmeye devam etmiştir. Pandeminin etkilerini azaltmak amacıyla hükümetler farklı kapsam ve boyutlarda sosyal ve ekonomik teşvik paketleri açıklayarak gelir ve istihdam seviyelerini korumaya çalışmışlardır. 2008 yılında ABD’de emlak piyasasında başlayan Mortgage krizinin küresel ekonomik krize dönüşmesi nedeniyle özellikle konut piyasalarına yönelik teşvikler önemli bir yer tutmuştur. Türkiye’de de konut kredisi faiz oranları düşürülmüş, kredilerin vade sayıları artırılmış, mevcut kredilerin geri ödemelerini erteleme olanağı sağlanmıştır. Ancak 2021 yılının Aralık ayında döviz kurları hızla yükselmeye başlamış, kurlardaki artış enerji ve ithal hammade fiyatlarını yükselterek üretim maliyetlerinin artmasına neden olmuş, mal ve hizmet fiyatları hızla yükselmeye başlamıştır. Bu çalışmanın amacı Covid-19 pandemisinin konut piyasasına etkilerini ve pandemi sürecinde de yükselmeye devam eden konut fiyatlarının itici güçlerinin neler olduğunu araştırmaktır. Bu amaçla, Türkiye’de ilk vakanın açıklandığı ve Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından pandemi ilan edildiği Mart 2020 ile günlük vaka sayısının 1000’nin altına düşmesi nedeniyle kamuya yönelik kısıtlamaların büyük çoğunluğunun kaldırıldığı Mayıs 2022 döneminde konut fiyatları ile seçilmiş makro ekonomik değişkenler ve göstergeler arasındaki ilişki Gecikmesi Dağıtılmış Otoregresif Sınır Testi (Autoregressive Distributed Lag Bound Test, ARDL) kullanılarak analiz edilmiştir. Çalışmada konut fiyatlarını temsil etmek üzere Konut Fiyat Endeksi kullanılmıştır. Çalışma kapsamında ele alınan Mart 2020-Mayıs 2022 dönemi içerisinde ekonominin bütünü için çok önemli olan döviz kurları, faiz oranları ile enerji ve hammadde fiyatlarındaki gelişmeler göz önüne alınarak ABD doları, konut kredisi faiz oranları ve inşaat maliyet endeksi bağımsız değişkenler olarak çalışmaya dahil edilmiştir. ARDL sınır testi yöntemiyle değişkenler arasındaki kısa ve uzun dönem ilişkisi araştırılmıştır. Yapılan ekonometrik analiz ve test sonuçları, konut fiyatları ile ABD doları, konut kredisi faiz oranları ve inşaat maliyet endeksi arasında uzun dönemde eşbütünleşme ilişkisinin olduğunu göstermiştir. Eşbütünleşme ilişkisine ilişkin hesaplanan uzun dönem katsayıları, konut fiyatları ile inşaat maliyet endeksi arasında uzun dönemde istatistiksel olarak anlamlı ve pozitif, konut fiyatları ile konut kredisi faiz oranları arasında istatistiksel olarak anlamlı ve negatif bir ilişki olduğunu göstermektedir. Konut fiyatları ile ABD dolarına ilişkin uzun dönem katsayısı ise istatistiksel açıdan anlamsızdır. Kısa dönem katsayıları, ilişkinin yönü ve istatistiksel anlamlılık yönünden uzun dönem katsayılarıyla benzerlik göstermektedir. Ampirik sonuçlar, Covid-19 pandemisi sürecinde ABD doları, konut kredisi faiz oranları ve inşaat maliyet endeksindeki değişmelerin Türkiye’de konut fiyatları üzerinde etkili olduğunu göstermiştir.

2Abstract

 

The Covid-19 (Coronavirus) disease, which emerged in the Wuhan region of China in November 2019, quickly spread to other parts of China and other countries in the world. The outbreak of the Covid-19 pandemic has led to an unprecedented disruption of the world's social and economic texture. Despite the increase in unemployment rates and the decrease in GDP due to the epidemic, the housing markets generally continued to rise both in the world and in Turkey during the epidemic process, and housing prices continued to rise. In order to reduce the effects of the pandemic, governments have tried to protect their income and employment levels by announcing social and economic incentive packages. Due to the fact that the mortgage crisis, which started in the real estate market in the USA in 2008, turned into a global economic crisis, incentives for the housing markets had an important place. In Turkey, housing loan interest rates have been reduced, the number of terms of loans has been increased, and the opportunity to postpone the repayments of existing loans has been provided. However, in December 2021, the exchange rates started to rise rapidly, the increase in the exchange rates increased the prices of energy and imported raw materials, causing an increase in production costs, and the prices of goods and services began to rise rapidly. The aim of this study is to investigate the effects of the Covid-19 pandemic on the housing market and what are the driving forces of the housing prices, which continue to rise during the pandemic process. For this purpose, the relationship between house prices and selected macroeconomic variables and indicators was analyzed using the Autoregressive Distributed Lag Bound Test (ARDL) in the period between March 2020, when the first case was announced in Turkey and a pandemic was declared by the World Health Organization (WHO), and May 2022, when most of the restrictions on the public were lifted due to the decrease in the number of daily cases below 1000. The Housing Price Index was used to represent housing prices in the study. The US dollar, housing loan interest rates and construction cost index were included in the study as independent variables. The econometric analysis and test results showed that there is a long-term cointegration relationship between housing prices and the US dollar, housing loan interest rates and construction cost index. The long-term coefficients calculated for the cointegration relationship show that there is a statistically significant and positive relationship between housing prices and the construction cost index, a statistically significant and negative relationship between housing prices and housing loan interest rates in the long run. The long-run coefficient for house prices and the US dollar is statistically insignificant. The short-term coefficients are similar to the long-term coefficients in terms of the direction of the relationship and statistical significance. Empirical results showed that changes in the US dollar, housing loan interest rates and construction cost index during the Covid-19 pandemic had an impact on housing prices in Turkey.